bubble propertyPagi tadi saya berdiskusi cukup intens dengan salah satu guru bisnis saya. Saya bilang guru, karena banyak pemikiran2 “aneh” beliau yang out of the box.😀 Tema diskusi nya adalah bubble property. Seperti kita ketahui bersama bahwa investasi di bidang property saat ini lagi booming2 nya. Namun guru saya cukup membuka pikiran saya terkait dengan bubble ini. Begini ceritanya eng… ing… eng…

Kenaikan harga property sebenarnya harga pasar yang menentukan, tidak ada acuan standar berapa harga suatu property harus kita jual. Dan biasanya harga pasar di sekitar lingkungan tsb lah yang akan menjadi harga acuan awal di lingkunagn tersebut. Saya bilang acuan awal, karena harga yang ditetapkan oleh penjual bisa lebih murah dari harga acuan awal, bisa juga lebih mahal. Kenapa harga property naik terus? Karena sebagian besar pemilik property ingin mendapatkan margin sebanyak-banyak nya. Ok, kapan kenaikan itu mengalami “puncak” nya? Pertanyaan inilah yang baru saya dapatkan jawabannya tadi pagi.

Jadi begini, deal terjadi apabila ada kesepakatan antara penjual dan pembeli salah satu nya adalah harga. Dari sisi penjual, motivasi terbanyak menjual property adalah mendapatkan margin/keuntungan. walopun ada sebagian kecil yang menjual property karena “terpaksa” alias butuh uang.Dengan motivasi mendapatkan margin/keuntungan sebesar2 nya, tak dapat dipungkiri bahwa harga property semakin lama semakin naik.

Sekarang mari kita lihat dari sisi pembeli, pembeli akan membeli rumah tinggal dengan berbagai macam kepentingan, seperti kepentingan investasi/ karena memang belum punya rumah/ kepentingan yang lain. Cara pembayarannya pun bermacam2. Ada yang KPR, ada beli cash keras, ada yang cash bertahap. Di sini saya akan cerita tentang proses KPR. Mari kita lihat, salah satu hal penting yang dilihat oleh bank pada saat menseleksi calon kreditur adalah gaji/pengahsilan bulanan calon kreditur nya. Sekarang coba lihat, dengan harga property cash 300 juta an, cicilan rumah untuk 10-15 tahun ada di angka 2,5 – 3 juta an. Dan berdasarkan income itulah bank pasti mempertimbangkan pendapatan kreditur, biaya hidup kreditur, dan lain sebagainya. Dengan asumsi bobot kredit adalah 30% dari penghasilan, artinya untuk cicilan 3 juta an sebulan, kreditur harus memiliki income minimal 10 juta. Itu baru harga rumah yang 300 juta an lho ya.. Gimana kalo harganya diatas itu? WOW!!!

Sekarang coba guna kan kacamata perusahaan. Untuk menggaji karyawan, sebagian perusahaan akan menjadikan UMR sebagai patokan . Dan Kita lihat UMR di Jakarta, UMR di jakarta lebih kecil dari harga cicilan diatas. Dan kenaikan harga property tidak akan menjadi trigger langsung atas kenaikan gaji karyawan perusahaan.

Ok. sekarang mari kita lihat 3 kacamata tadi (penjual, bank, dan perusahaan). Kenaikan harga yang terus di ungkit oleh penjual, akan berefek pada tingginya cicilan KPR yang ditentukan oleh bank, dan dalam menentukan gaji karyawan, perusahaan mengacu pada UMR, bukan kenaikan harga property. Lantas? Kapan bubble akan terjadi? Ketika penjual ingin menjual property nya dengan harga tinggi, di sisi lain, pembeli (dalam hal ini gaji pembeli) tidak memenuhi syarat KPR dari bank, di titik itulah bubble akan terjadi. Karena tidak ada titik temu antara penjual dan pembeli, sehingga posisi siapa yang paling bisa menyesuaikan? pembeli atau penjual?🙂

Note: Tulisan ini hanya lah salah satu cara pandang atas industri property. Bukan suatu judgement. Setidaknya pembaca punya sedikit insight tentang bubble property🙂